Меню

Скрытый собственник квартиры — страшный сон покупателя

собственник квартиры

Нет хуже ситуации когда вроде купил квартиру, но радость от приобретения омрачилась новостью о том, что у квартиры оказывается есть ещё один владелец, помимо продавца. СМИ частенько сгущают краски, рассказывая о новых схемах мошенничества при продаже квартир. Сегодня мы постараемся разобраться, что такое «скрытый собственник» квартиры и как обезопасить себя при покупке недвижимости. 

Кто такой скрытый собственник?

Скрытый собственник квартиры — это человек, которые после сделки купли-продажи может претендовать на жильё или его часть.

Законный супруг/супруга.

Скрытым собственником может быть законный супруг хозяина квартиры. Даже если он не зарегистрирован в ней и не имеет прав собственности. Если квартира приобреталась в браке, у него, согласно Семейному кодексу РФ, возникают права на жилплощадь. Сюда же добавим, что если раньше без нотариально заверенного согласия супруга на продажу недвижимости вы бы не смогли зарегистрировать сделку в Росреестре, то с января 2017 года вступили в силу изменения.

Согласно правкам, сотрудники Росреестра больше не требуют нотариального согласия и всё равно проведут регистрацию недвижимости. В выписке из ЕГРН (единый госреестр недвижимости) будет стоять отметка о том, что согласие не было предоставлено. А это грозит неблагоприятными последствиями, если вы захотите в дальнейшем продать квартиру. Либо ещё худший вариант — супруг собственника может подать иск в суд о признании этой сделки недействительной. 

Увы, проверить наличие зарегистрированного брака самостоятельно не получится — ЗАГС не даст таких сведений стороннему лицу. Единственной возможностью является паспорт продавца — там должны быть сведения о регистрации (расторжении) брака, если таковые имели место. Однако, это тоже не панацея — паспорт может быть поменян, да и сама отметка о браке не всегда наличествует.

Да и сам брак может быть заключен, например, за границей. И такие браки признаются в РФ действительными, об этом гласит ст. 158 СК РФ.

Заметим, что срок давности для иска о признании сделки недействительной — 1 год. Момент, с которого отсчитывается срок — дата, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже.

Решение — требуйте у продавца согласие, даже если супруги давно развелись, но на момент приобретения квартиры находились в браке.

Покупка квартиры, полученной по наследству

В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию — проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.

Если по закону — то здесь как раз и могут фигурировать неизвестные собственники квартиры. Вы конечно можете прописать дополнительный пункт в договоре купле-продажи об ответственности перед иными наследниками. Но здесь не все так прозрачно — условия договора не могут умалять действующие в РФ императивные (обязательные) нормы.

Если понравившаяся вам квартира подходит под этот случай — ищите грамотного юриста, чтобы максимально обезопасить себя при совершении сделки. Под императивные нормы как раз попадает условие об обязательной доле в квартире. Например, обязательная доля положена нетрудоспособным супругу, детям и даже родителям оставившего наследство (ст. 1149 ГК РФ). Да, и такое тоже возможно.

Недееспособные и несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире

Указанные граждане могут и не являться собственниками, однако, в этой ситуации тоже есть ряд нюансов. Что касается несовершеннолетних, потребуется сначала зарегистрировать их на другой жилплощади и получить разрешение от органов опеки. 

Отметим, что если несовершеннолетние пребывают в государственном учреждении, за ними сохраняется право на жилплощадь. Аналогичные требования к недееспособным, которые находятся на иждивении у собственника квартиры. 

Иные лица, имеющие право на проживание 

Речь идёт о тех, кто отбывает наказание, проходит воинскую службу или числится без вести пропавшим. За ними также сохраняется право проживания к моменту возвращения. 

Что касается без вести пропавших — если такое лицо вернётся, оно может претендовать на жилплощадь. И такие случаи, увы, не редки, это — наиболее «скрытые собственники».

Трудность заключается в том, что безвестно отсутствующим гражданина признаёт только суд. Можно, конечно, попробовать поискать по фамилии в базе судебных решений. Но судебный акт может явиться на свет лишь в том случае, если соответствующее заявление подано заинтересованным лицом. Да и фамилия у пропавшего может быть иная.

На что стоит обратить внимание при выборе квартиры?

В первую очередь обратите внимание на цену. Если вы видите предложение, которое ниже рыночного, это повод серьезно задуматься. Зачастую под видом добросовестных продавцов могут скрываться мошенники. Для этого и ставится привлекательная цена, так как это прямо влияет на покупателя, который захочет не «упустить момент» и приобрести такую квартиру как можно скорее. 

Важно проверить всех лиц, которые когда-либо проживали в квартире. Скрытый собственник квартиры может быть обнаружен при изучении истории зарегистрированных на жилплощади.

По сути, все усилия лучше всего направить на поиски грамотного специалиста. Даже не риэлтора, а именно юриста. Большинство покупателей смогут и сами подобрать и посмотреть понравившиеся предложения. А вот юрист сможет грамотно провести оценку квартиры. Если мы говорим о покупке квартиры в старом доме — приготовьтесь потратить немало сил на юридическую проверку всех сделок, которые когда-либо совершались с жилплощадью. 

В любом случае, вам потребуется юридическая экспертиза объекта недвижимости и расширенная выписка из домовой книги. 

И ещё важный момент, не соглашайтесь на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, такие случаи не редки — продавцы таким образом уходят от уплаты налогов. Только вам, в спорных ситуациях, будет сложно доказать что за квартиру вы заплатили гораздо большую сумму.

Обсудить трудности, которые может вызвать скрытый собственник квартиры можно также по этому адресу, но потребуется авторизация на Яндекс.

Ещё по теме:

1
Оставить комментарий

avatar
1 Цепочка комментария
0 Ответы по цепочке
1 Последователи
 
Популярнейший комментарий
Цепочка актуального комментария
1 Авторы комментариев
Николай Веселков Авторы недавних комментариев
  Подписаться  
новее старее большинство голосов
Уведомление о
Николай Веселков
Участник
Николай Веселков

Такой бредовой ситуации не должно быть в принципе. Покупая недвижимость сделка подтверждается (регистрируется) госорганами. Что ещё нужно? Свидетельство о регистрации это документ между прочим, с печатью, БРОНЯ. И тут вдруг выяснются странные обстоятельства. Вопрос на засыпку: нахрен такое государство? Зачем они получают налоги, зарплаты и т.д. И это не только с недвижимостью, да и с движимом имуществом. Если государство не может гарантировать чистоту приобретаемого имущество, то зачем принимает участие в сделке. Почитайте римское право, подписали стороны и сделка совершена, и ВСЁ.