Приобретение жилья, в силу своей социальной и прямо таки государственной значимости, является одним из наиболее сложных процессов с точки зрения как заключения сделки, так и мероприятий, предшествующих её заключению. Рассмотрим некоторые риски, способные возникнуть при покупке недвижимости.
Для начала следует отметить, что абсолютно все сделки, в том числе и совершенные в соответствии с буквой закона, являются оспоримыми, исключения составляют ничтожные сделки. Последние отличает от первых то, что они не только противоречат норме права, но и одновременно посягают на публичные интересы (государство, субъект РФ, муниципалитет) и охраняемые законом права третьих лиц.
Наиболее фатальные последствия имеют сделки, совершенные с пороком субъекта правоотношения, а, говоря иначе, с тремя категориями лиц: 1) недееспособными, 2) ограниченными в дееспособности, 3) дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в состоянии, не способном понимать значение своих действий или руководить ими.
Первая из сделок с указанным субъектным составом является ничтожной (недействительна не зависимо от признания ее судом, ст. 171 ГК РФ) вторая и третья оспоримыми (ст. 173.1 и 177 ГК РФ соответственно), то есть действительными, пока иное не установит суд.
Риск состоит прежде всего в том, что одного факта недееспособности, ограничения дееспособности или неспособности управлять своими действиями и именно в момент совершения сделки будет достаточно для того, чтобы лишиться новой квартиры и уплаченных за нее денег (как сделку, так расписку за получение денег суды отвергают — Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2014 №74-КГ15-149).
И, что самое критичное, во всех трех случаях сделка совершается с пороком воли, что будет иметь решающее значение при рассмотрении споров, уже связанных не с недействительностью сделки и применением последствий ее недействительности (реституции — 167 ГК РФ), а виндикацией истребуемой вещи (ст. 302 ГК РФ, Верховный Суд Российской Федерации Определение от 3 апреля 2018 г. №2-КГ18-1).
Следует учитывать, что все три указанных категории порока воли проявляются в наличии психического расстройства, а в случае ограничения дееспособности, также и вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.
Добросовестность же, при рассмотрении спора о признании сделки недействительной, не будет иметь никакого значения, а, следовательно, отсутствие внешних проявлений психического заболевания, которые бы вызвали сомнения в осознанности действий продавца, также не будет иметь значения. Такая осмотрительность покупателя не поможет и в случае истребования вещи, ведь, как мы выяснили, такая сделка совершенна с нарушением образования и изъявления воли.
Как защититься в таких ситуациях?
Единого ответа нет, ведь суд исследует доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела. Покупатель должен быть в максимальном контакте с продавцом квартиры, чтобы иметь обширную доказательственную базу самостоятельности, вменяемости продавца. Производить только безналичные расчеты. Открывать расчетные счета для сделки в одном, заранее выбранном банке, с продавцом, в одно время, с его личным участием и присутствием. Обязательное представление, продавцом как справок об освидетельствовании, так и справок об отсутствии в списке учтенных ПН/ПНД, не следует также забывать о возможности выезда на сделку специалистов в области «психического здоровья» с вынесением заключения (освидетельствование) до сделки и фиксацией момента совершения сделки на предмет наличия признаков пороков воли. Кроме этого существуют иные непубличные способы проверок, доступные лишь «своим» людям.
PS…
Важно отметить, что в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о признании правообладателя недееспособным, ограниченно дееспособным (пп.1 п. 3 ст. 9, Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – далее Закон о регистрации) и такие сведения могут быть, в частности, предоставлены руководителям, заместителям руководителей многофункциональных центров в целях предоставления государственных или муниципальных услуг (п.п. 2 п.14 ст. 62 Закона о регистрации) или нотариусу (п.п. 5 п.13 ст. 62, Закона о регистрации).
А, согласно статьи 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, при удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия.
Ещё по теме: