Продолжаем цикл материалов, посвящённых такому явлению как расторжение договора аренды (найма) квартиры. В этот раз рассмотрим такой повод для прекращения арендных отношений как жалобы со стороны соседей. Подразумевается, что жалуются на граждан, проживающих в сданных помещениях. Судам периодически приходится разбираться в непростых отношениях жильцов и соседствующих.
Нарушение правил проживания
В одном из случаев, произошедшем в Перми, на арендаторов пожаловались соседи, после чего хозяин в одностороннем порядке расторг договор аренды. Суть жалоб сводилась к тому, что в сданном в аренду жилом помещении в МКД собираются группы незнакомых молодых людей, от которых пахнет курительными смесями. Жаловались недовольные жители председателю ТСЖ.
При этом, договором арендатор взял на себя обязательство соблюдать правила проживания в доме, в котором находится квартира. Что именно за правила были в доме установлены, Мотовилихинский районный суд г. Перми в своём решении не указал. Просто правила и всё. Это обстоятельство (помимо несвоевременной оплаты арендной платы за последний период) указано в качестве основания наличия у арендодателя права расторгнуть договор.
Однако, нужно обратить внимание, что в этом случае ответчик не представил никаких возражений.
Неприятный запах
В другом случае, рассмотренном судом Санкт-Петербурга, собственник помещения прекратил договор аренды, в т.ч., по мотиву наличия соседских жалоб. Жалобы сводились к запаху рыбы, доносившемуся из арендованного помещения. В нём, действительно, был размещён магазин рыботорговли, но должным образом не была смонтирована вентиляция.
Работникам торговли пришлось открывать настежь двери магазина, в связи с чем запах рыбы начал более или менее постоянно просачиваться наружу. Вследствие, видимо, движения воздушных масс, рыбные флюиды стали достигать окон и балконов жителей дома – фактических соседей предприятия торговли. Что и явилось поводом для многочисленных жалоб.
Красногвардейский районный суд города, оценивая одностороннее расторжение, пришёл к выводу, что отсутствие вентиляции в магазине рыбы является препятствующим исполнению договора аренды обстоятельством. Наличие этого недостатка помещения выявилось именно по факту обращения жильцов дома. Эта история случилась не с квартирой, но принцип, в целом, тот же.
Шум в ночное время
Третий случай связан с нарушением тишины в Ростове-на-Дону. Ворошиловский районный суд счёл правомерным расторжение договора найма в одностороннем порядке наймодателем. Причиной расторжения стало то, что из квартиры, сданной в наём, стали доноситься громкие звуки по ночам. Шум исходил от гостей снимающего квартиру, о чём собственнику помещения сообщили соседи.
Условиями договора в данном случае было предусмотрено, что он может быть расторгнут в случае наличия систематических жалоб со стороны соседей. Суд счёл, что нарушение прав соседей является одним из оснований для расторжения договора, исходя из его условий.
Дополнительно суд сослался на ст. 687 ГК РФ, закрепляющe., что если наниматель (и/или проживающие с ним) систематически нарушают интересы соседей и их права, наймодатель может предупредить жильцов. На устранение нарушений, ставших причиной предупреждения, даётся определённый срок. Если внушение не подействовало, договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодателем (собственником).
Систематическое ухудшение звукового фона и периодические жалобы соседей на это обстоятельство послужило основанием для расторжения договора.
Вместо заключения
Дополнительно следует сказать о том, что нужно различать понятия «наём» и «аренда». Термины охватывают сходные правоотношения, имеющие свои, скажем так, индивидуальные тонкости. Это тема для отдельного материала, который будет опубликован несколько позже.
В любом случае, заключая договор аренды, нужно предусмотреть возможности для его расторжения и прописать их, в т.ч., что касается жалоб соседей. В случае найма же это не обязательно, поскольку существует норма, установленная Гражданским кодексом РФ.
P.S. В настоящее время на рассмотрении Думы находится проект изменений в Жилищный кодекс РФ, которые смогут защитить жителей многоквартирных домов от шумных соседей. Мы рассказывали о нём в одной из наших статей. Проект прошёл первое чтение и, вполне вероятно, может быть принят.
Ещё по теме «Расторжение договора аренды квартиры из-за жалоб соседей»:
