Ипотека и обращение взыскания

Проблема приобретения жилья решается различными правовым и экономическими инструментами, предлагаемыми в нашем государстве, одним из которых является ипотечное кредитование – легкий способ заработка банкам, но в то же время столь необходимый институт для гражданского населения России.

Ипотека и обращение взыскания

 

С вопросами ипотечного кредитования сталкивается большинство жителей отечественного государства, однако следует разобраться, какие меры обеспечения (безопасности) и последовательность их совершения имеет банк и с чем может столкнуться «ипотечник», допустивший просрочку.

 

В данном материале рассматривается наиболее востребованный вариант отношений между банком (залогодержателем) и покупателем жилья (залогодателем), а именно те случаи, когда права Банка по кредитному Договору (ипотечному) обеспечены закладной с условием о внесудебном обращении взыскания.

 

Чем обусловлен интерес Банков к закладной:

— во-первых она не требует нотариального заверения, во-вторых всегда содержит условие о внесудебном обращении взыскания на предмет залога (квартиру),

во-вторых, предусматривает наиболее оптимальный порядок регистрации прав нового собственника,

— в-третьих, закладная является предметом самостоятельных сделок, то есть может быть уступлена новому кредитору.

 

Что же означает обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (применительно к случаю, когда права залогодержателя удостоверены закладной)?!

 

Так, если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в нотариально удостоверенных договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная (далее Договор), удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается по исполнительной надписи нотариуса. (абзац 3 статьи 55, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об Ипотеке).

 

Во взаимосвязанном толковании указанной нормы и статьи 94.1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 23.05.2018) (Закон о нотариате) к документам, необходимым для совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество следует отнести:

1) как нотариально удостоверенный Договор,

2) так и (или), если права залогодержателя по обеспеченному данной ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной, закладная.

 

Однако, в случае если права залогодержателя по обеспеченному данной ипотекой обязательству удостоверены закладной, залогодержатель представляет нотариусу нотариально удостоверенный Договор, содержащий условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.  Закон о нотариате).

 

Таким образом, для внесудебного обращения взыскания на квартиру, в приложении к закладной необходимы в обязательном порядке, совершенные в нотариально удостоверенной форме Договоры. В обратном случае внесудебное обращение взыскания не допускается.

 

Нотариус при совершении нотариальной надписи, уведомляет должника о необходимости исполнения обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства. (Статья  94.2 Закон о нотариате) в порядке предусмотрено  статья 55.2 Закона об Ипотеке.

 

Ипотека и обращение взыскания

 

Следует учитывать, что исполнительная надпись нотариуса относится к исполнительному документу, подлежащему исполнению  судебным приставом-исполнителем. (ст. 12  Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 23.04.2018) «Об исполнительном производстве») (далее Закон об Исполнительном производстве).

 

Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу — исполнительной надписи нотариуса.

 

Следующий этап, реализация имущества должника, осуществляемая в форме публичных торгов по продаже заложенного имущества.

 

Согласно  статьи  Закона об Ипотеке, торги организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, в связи с чем,  судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса:

 

изымает предмет залога у залогодателя или, если предметом залога является недвижимое имущество, принимает постановление о наложении ареста на предмет залога и направляет это постановление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации ареста

передает соответствующие предмет залога или документы залогодержателю для последующей реализации заложенного имущества в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 78 Закона об Исполнительном производстве).

 

Процессуальный порядок реализации имущества должника на торгах закреплен в главе 9 Закона об Исполнительном производстве.

 

Окончанием процедуры обращения взыскания является регистрация перехода прав приобретателя заложенного имущества.

 

Так, согласно п. 4 ст. 55 Закона об Ипотеке, совершение регистрационных действий допускается на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон о Регистрации).

 

В силу статьи 50 Закона о регистрации,  государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него  во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов, проводится при представлении следующих документов:   договоров и Закладной, рассмотренных выше по тексту, содержащих, между прочего,  отметку о совершении исполнительной надписи.

 

Ипотека и обращение взыскания

 

Кроме этого, предоставляются документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах, или, в случае признания торгов несостоявшимися, соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой.

 

Регистрация перехода права производится на основании совместного заявления приобретателя и Банка (залогодержателя) или заявления залогодержателя (Банка), оставляющего предмет ипотеки за собой, то есть заявление собственника (должника по ипотеке) не требуется.

0

Автор публикации

не в сети 2 дня

Сергей Сергеев

320
Комментарии: 6Публикации: 526Регистрация: 12-09-2018

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *